경매 말소기준등기, 최선순위권리란?
말소기준 등기는 경매를 통해 당해 물건의 소유자의 변동이 생기는 경우,
매수인의 인수여부의 기준이 되는 등기를 말한다.
한마디로 등기부 등본에서 해당 권리를 기준으로 하여 앞서오는 물권은 모두 매수인이 인수하게 되며,
후 순위권리는 매각으로 인하여 소멸하게 되는것이다.
그 종류에는
1. (근)저당
2.(가)압류
3.담보가등기
4.경매개시결정등기
5. 특수한 경우의 전세권(①전부전세 ②최선순위 ③임의경매 또는 배당요구)
가 있다.
경매말소기준 권리는 실무상으로 사용하는 단어이며, 정확한 법률용어는 소멸되는 최선순위권리라고 지칭한다.
경매 프로세스
국세, 지방세 미납의 경우 세무서 → 바로 공매를 집행 할 수 있다.
하지만 일반적인 경우
가압류 → 소송 → 법원판결 → 강제경매의 프로세스를 거치게 되는데
소송의 기간이 오래 걸릴 수 있기때문에
*소송 전에 꼭 가압류 or 가처분을 먼저 걸고 시작해야한다.
- 가압류 = 금전채권
- 가처분 = 비금전, 특정채권
담보물권의 경우 임의경매를 집행한다
(*담보물권: ①유치권 ②질권 ③저당권 ④전세권 ⑤담보가등기 )
일반채권은 위의 담보물권을 제외한 대부분이며, 강제경매를 집행한다.
*전세권은 임의경매, 강제경매 둘 다 가능하며
임의경매는 법원을 통해 할 수 있으나
강제경매의 경우 소송 후 법원판결을 통해 집행가능하다.