전세권자도 최선순위권리(말소기준등기)를 가질 수 있는가?
전세권의 경우 원칙적으로 말소기준등기가 아니지만, 최선순위 전세권자가 배당요구(임의경매)를 한 경우에 한하여 말소기준 권리가 될 수 있다.
채권<물권이 대항력이 강하다고 생각하면 된다.
1. 임차인의 경우 원칙적으로 채권자이기에 말소기준등기의 여부와 관계없이 매수인에게 대항 할 수 없지만, 말소기준등기보다 먼저 대항요건을 취득한 경우에는 매수인에게 대항 할 수 있다.
2. 말소기준등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인 또는 전세권자의 경우 원칙적으로 매수인에게 대항 할 수 있는 대항력이 있지만, 이러한 자신의 대항력을 포기하고 우선변제를 주장하며 배당신청을 할 수도 있는 선택권이 있다.
따라서, 선순위 대항력을 갖춘 임차인과 전세권자는 각 당사자가 배당요구를 하는지 여부에 따라서 매수인의 인수여부가 결정된다 할 것이다.
[정리]
선순위 전세권자 배당요구시 전세권은 소멸O, 미배당보증금 낙찰자인수X
선순위 임차권자 배당요구시 임차권은 소멸X, 미배당보증금 낙찰자인수O
임차인의 경우 임차권으로 강제경매를 할 수 있다.
세금미납의 경우 국세청이 강제경매를 집행 할 수 있다.
전세는 임차권일까? 전세권일까?
나는 전세를 살고 있으니 전세권을 가지고 있는걸까?
라고 일반적으로 생각을 많이 하지만
단순히 전세라고 전세권을 가지고 있는게 아니다.
-등기에 전세권을 설정하는경우 : 물권적 전세로 전세권을 가지게 된다
-등기에 전세권을 설정하지 않고, 확정일자만 받는경우: 채권적 전세로 임차권을 가지게 된다.